مستشار قانوني
إشعار إخلاء المستأجر في دبي هو الإخطار الكتابي الذي يوجّهه المالك قبل أن يطلب من مركز فض المنازعات الإيجارية إخلاء المستأجر. تختلف المهلة بحسب السبب: اثنا عشر شهراً على الأقل قبل تاريخ الإخلاء عند انتهاء العقد، أو ثلاثون يوماً في حالتي عدم سداد الأجرة وعدم تنفيذ الالتزامات أثناء سريان العقد. ويجب تبليغ الإشعار عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. يعرض هذا الدليل الأسباب وقواعد التبليغ ومستندات الدعوى والرسوم المعلنة حتى أكتوبر ٢٠٢٦.
المعلومات الواردة في هذا المقال ذات طابع عام وتثقيفي ولا تُعد استشارة قانونية، ولا تنشأ بها علاقة موكِّل بمحامٍ. المتطلبات قد تختلف بحسب الحالة والجهة المختصة، وقبول المستند النهائي يرجع إلى الجهة التي سيُقدَّم إليها.
ما هو إشعار إخلاء المستأجر في دبي؟
الإشعار ليس حكماً بالإخلاء، بل هو الخطوة الأولى. فإذا لم يغادر المستأجر بعد انقضاء المهلة، يرفع المالك دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويصدر الحكم عن المركز، ثم يجري التنفيذ عبر خدمات التنفيذ لديه.
متى يجوز إشعار الإخلاء لمدة 12 شهراً؟
وفق المادة (25) البند (2) من القانون، يجوز للمالك طلب الإخلاء عند انتهاء مدة العقد، وفي الحالات الآتية فقط:
- رغبة مالك العقار في هدمه وإعادة بنائه أو إضافة إنشاءات جديدة تمنع المستأجر من الانتفاع به، بعد الحصول على التصاريح اللازمة من الجهات المختصة.
- حاجة العقار إلى ترميم أو صيانة شاملة يتعذر إجراؤها مع بقاء المستأجر فيه، على أن يثبت ذلك بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو معتمد منها.
- رغبة المالك في استرداد العقار لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط أن يثبت عدم امتلاكه عقاراً بديلاً مناسباً لهذا الغرض.
- رغبة مالك العقار المؤجر في بيعه.
في هذه الحالات يجب على المالك إخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل اثني عشر شهراً على الأقل من تاريخ الإخلاء، عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل.
وتهمّ هنا قاعدتان مرتبطتان. فبموجب المادة (26)، إذا حكمت المحكمة المختصة للمالك باسترداد العقار لاستخدامه الشخصي، فلا يجوز له تأجيره لطرف ثالث قبل مرور سنتين على الأقل للعقار السكني أو ثلاث سنوات لغير السكني من تاريخ استرداد الحيازة، ما لم تحدد المحكمة مدة أقصر، وإلا جاز للمستأجر طلب تعويض عادل. وبموجب المادة (29) يكون للمستأجر حق الأولوية في العودة إلى العقار الذي يُهدم ويُعاد بناؤه أو يُرمَّم، ويمارس هذا الحق خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره.
إشعار الإخلاء أثناء العقد: مهلة 30 يوماً وحالات أخرى
وفق المادة (25) البند (1)، يجوز للمالك طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد في الحالات الآتية فقط:
- عدم سداد المستأجر الأجرة أو جزءاً منها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تبليغه بإخطار يطالبه بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- تأجير العقار من الباطن دون موافقة المالك الكتابية.
- استخدام العقار أو السماح باستخدامه لغرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب.
- ترك العقار المؤجر لأغراض تجارية دون شغل بلا سبب مقبول مدة ثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة خلال السنة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- إجراء المستأجر تغييراً في العقار يهدد سلامته ويتعذر معه إعادته إلى أصله، أو إلحاق ضرر به بفعل متعمد أو إهمال جسيم.
- استخدام العقار لغرض غير المؤجَّر من أجله، أو بما يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمال الأراضي.
- كون العقار آيلاً للسقوط، على أن يثبت المالك ذلك بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو معتمد منها.
- عدم التزام المستأجر بأي التزام يفرضه القانون أو عقد الإيجار خلال ثلاثين يوماً من تبليغه بإخطار يطالبه بتنفيذه.
- قرار الجهات الحكومية المختصة بوجوب هدم العقار وإعادة بنائه وفق متطلبات التطوير العمراني.
ينص القانون صراحة على مهلة الثلاثين يوماً في حالتي عدم سداد الأجرة وعدم تنفيذ الالتزامات. وفي هذه الحالات أيضاً يُبلَّغ الإشعار عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل.
الفرق بين إشعار 12 شهراً وإشعار أثناء العقد
| العنصر | إشعار نهاية العقد | إشعار أثناء العقد |
|---|---|---|
| الأساس القانوني | المادة (25) البند (2) | المادة (25) البند (1) |
| وقت التطبيق | عند انتهاء مدة العقد | قبل انتهاء مدة العقد |
| المهلة المنصوص عليها | اثنا عشر شهراً على الأقل قبل تاريخ الإخلاء | ثلاثون يوماً لعدم سداد الأجرة ولعدم تنفيذ الالتزامات |
| طريقة التبليغ | الكاتب العدل أو البريد المسجل | الكاتب العدل أو البريد المسجل |
ما الذي يتضمنه إشعار إخلاء المستأجر في دبي؟
يشترط القانون أن يتضمن الإشعار أسباب الإخلاء وأن تُراعى فيه المهلة المقررة لكل سبب. وعملياً ينبغي أن يطابق الإشعار عقد الإيجار وسجل «إيجاري» حتى يُربط بالعقد بوضوح:
- بيانات المالك وصفته (مالك، أو وكيل أو ممثل قانوني).
- بيانات المستأجر كما وردت في العقد.
- وصف العقار ورقم العقد وتواريخه.
- سبب قانوني محدد من المادة (25) مع الوقائع التي يستند إليها.
- تاريخ الإخلاء أو المهلة المقررة لذلك السبب.
كيف يُبلَّغ إشعار الإخلاء؟
للأسباب الواردة في المادة (25)، يبلّغ المالك الإشعار عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. ويطلب المركز نسخة من الإشعار الموثق مع تقرير موظف التبليغ، أو بيانات البريد المسجل مع إقرار استلام الإشعار. فاحتفظ بهذا الإثبات لأنه المستند المطلوب عند تسجيل الدعوى. أما الرسائل النصية أو رسائل التطبيقات أو البريد الإلكتروني فليست إحدى الوسيلتين المنصوص عليهما في المادة (25).
المالك المقيم خارج الدولة والوكيل عن المالك
يعرّف القانون المؤجر بما يشمل وكيله أو ممثله القانوني، ويقبل المركز التوكيل ضمن المستندات الداعمة. لذا يستطيع المالك المقيم خارج الدولة تعيين وكيل بموجب توكيل موثق، وتعرّف على أنواع التوكيل في الإمارات لاختيار الصيغة المناسبة، ودليل مبسّط لأنواع الوكالات القانونية لمعرفة حدود صلاحيات الوكيل. ويعمل الوكيل ضمن الصلاحيات المكتوبة في التوكيل فقط. وإذا وُقّع التوكيل خارج الدولة فهو يحتاج عادة إلى تصديق قبل استعماله، وتجد التفاصيل في خدمات التصديق وفي سلاسل التصديق في الإمارات.
خطوات رفع الدعوى أمام المركز بعد الإشعار
وفق الإجراء المنشور لدى مركز فض المنازعات الإيجارية، تسير العملية على النحو الآتي:
المستندات التي يطلبها المركز
- نسخة من آخر عقد إيجار (إيجاري).
- نسخة من الهوية الإماراتية للأفراد؛ وللشركات الرخصة التجارية وهوية المدير أو المالك بالصورة.
- خطاب من البنك أو كشف حساب يتضمن رقم الآيبان الخاص بالمدعي.
- نسخة من الإشعار الموثق مع تقرير موظف التبليغ، أو بيانات البريد المسجل مع إقرار استلام الإشعار.
- أي مستند داعم، مثل التوكيل أو المراسلات أو الإخطارات أو فواتير الكهرباء والماء.
يجب تقديم المستندات باللغة العربية أو مترجمة قانونياً إليها، وتُرفع عبر صفحة المركز الإلكترونية، ولا تُقبل النسخ الورقية.
رسوم المركز المعلنة حتى أكتوبر 2026
الرسوم أدناه محدّثة حتى أكتوبر ٢٠٢٦ وفق مركز فض المنازعات الإيجارية، وقد تتغير — يُرجى التحقق من المصدر الرسمي: خدمة تسجيل دعوى أول درجة (إيجارية).
| البند | الرسم | الجهة | الصفحة الرسمية |
|---|---|---|---|
| رسم دعوى الإخلاء | 3.5% من القيمة الإيجارية السنوية أو قيمة العقد، بما لا يقل عن 500 درهم ولا يزيد على 20,000 درهم | مركز فض المنازعات الإيجارية (دائرة الأراضي والأملاك) | دعوى أول درجة |
| رسم الإعلان | 100 درهم | مركز فض المنازعات الإيجارية (دائرة الأراضي والأملاك) | دعوى أول درجة |
| رسم المعرفة ورسم الابتكار | 10 دراهم لكل منهما | مركز فض المنازعات الإيجارية (دائرة الأراضي والأملاك) | دعوى أول درجة |
| تسجيل التوكيل عند الاقتضاء | 25 درهماً | مركز فض المنازعات الإيجارية (دائرة الأراضي والأملاك) | دعوى أول درجة |
| رسم الشريك عند التسجيل عبر مركز أمناء خدمات العقار | 130 درهماً مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة على هذا الرسم | مركز فض المنازعات الإيجارية (دائرة الأراضي والأملاك) | دعوى أول درجة |
| الصلح والتسوية الودية | أساس الرسم نفسه، ويُرد نصف رسم الدعوى إذا تمت التسوية | مركز فض المنازعات الإيجارية (دائرة الأراضي والأملاك) | التسوية الودية |
أما كلفة تبليغ الإشعار نفسه عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل فتحددها الجهة أو المزوّد المستخدم، ولم ترد في صفحات المركز، ولذلك لا نذكرها هنا.
كم تستغرق الإجراءات عملياً؟
ينشر المركز مدة واحدة لتسجيل الدعوى: يوم عمل واحد لإتمام التسجيل. أما مهلتا الاثني عشر شهراً والثلاثين يوماً فهما حدّان قانونيان قبل الإخلاء وليستا مدة معالجة. ولا ينشر المركز مدة ثابتة لتبليغ الإشعار أو لانعقاد الجلسة. وما يطيل الإجراء عملياً نقص مستند، أو مستند لم تتم ترجمته إلى العربية، أو بيانات في الإشعار لا تطابق عقد الإيجار. وليس في ذلك وعد بموعد تسليم.
أسباب شائعة لرد الإشعار أو الدعوى
هذه أنماط متكررة، وكل منها مرتبط بمتطلب منشور:
- طريقة تبليغ غير صحيحة. تشترط المادة (25) الكاتب العدل أو البريد المسجل، ويطلب المركز الإشعار الموثق مع تقرير الموظف أو إيصال البريد المسجل.
- مهلة خاطئة أو قصيرة. إشعار لسبب من أسباب نهاية العقد بمهلة أقل من اثني عشر شهراً لا يستوفي المادة (25) البند (2).
- سبب خارج المادة (25). لا يجوز الإخلاء إلا للأسباب المحددة، والرغبة العامة في إنهاء الإيجار ليست منها.
- غياب إثبات السبب. الصيانة تتطلب تقرير بلدية دبي، والهدم يتطلب تصاريح، والاستخدام الشخصي يتطلب إثبات عدم امتلاك عقار بديل مناسب.
- مستندات غير عربية. يطلب المركز مستندات بالعربية أو مترجمة قانونياً، مع عقد «إيجاري» وخطاب الآيبان.
هل تحتاج إلى مساعدة في تجهيز أوراق الإشعار؟
تساعدك «انستانت بي أو إيه» في تجهيز الأوراق وتنسيق التبليغ عبر الكاتب العدل، وفي ترتيب توكيل موثق لوكيل عنك إذا كنت مقيماً خارج الدولة.
ماذا لو لم يخلِ المستأجر بعد انقضاء المهلة؟
يرفع المالك دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية مرفقاً بها الإشعار وإثبات التبليغ. ويُفصل في الإخلاء ويُنفَّذ عبر إجراءات المركز، فلا ينبغي للمالك أن يستردّ الحيازة بمفرده. وإذا استرد العقار لاستخدامه الشخصي فإن المادة (26) تقيّد إعادة تأجيره لمدة سنتين أو ثلاث سنوات.
ما الذي يتحقق منه المستأجر عند استلام الإشعار؟
- هل السبب من الأسباب الواردة في المادة (25).
- هل المهلة تطابق السبب (اثنا عشر شهراً أو ثلاثون يوماً).
- هل جرى التبليغ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل.
- هل يستطيع المالك إثبات السبب، كتقرير بلدية دبي أو التصاريح.
- وللمستأجر أن يدفع الدعوى أمام المركز إذا لم يستوفِ الإشعار هذه الشروط.
أخطاء تعرّض إشعار إخلاء المستأجر للنزاع
- ذكر السبب بصيغة عامة لا تستند إلى حالة من المادة (25).
- وصف العقار أو العقد بما يخالف سجل «إيجاري».
- تحديد تاريخ أو مهلة لا تناسب السبب.
- عدم الاحتفاظ بإثبات التبليغ.
- الاعتماد على تطبيق مراسلة أو بريد إلكتروني وسيلةً وحيدة.
الأسئلة الشائعة
كم مدة إشعار إخلاء المستأجر في دبي؟
تختلف بحسب السبب. عند انتهاء العقد وإذا استند المالك إلى البيع أو الاستخدام الشخصي أو الهدم أو الصيانة الشاملة، يجب إخطار المستأجر قبل اثني عشر شهراً على الأقل من تاريخ الإخلاء. وفي عدم سداد الأجرة أو عدم تنفيذ الالتزامات أثناء العقد ينص القانون على ثلاثين يوماً من تبليغ الإشعار.
هل يجوز للمالك إخلاء المستأجر بسبب بيع العقار؟
نعم، لكن عند انتهاء مدة العقد فقط. فرغبة المالك في البيع سبب وارد في المادة (25) البند (2)، ويجب إخطار المستأجر قبل اثني عشر شهراً على الأقل من تاريخ الإخلاء عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. ولا تستوفي المادة مهلة أقصر من ذلك.
ما الإشعار المطلوب عند عدم سداد الأجرة؟
يبلّغ المالك المستأجر بإخطار يطالبه بالسداد عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. فإذا لم يسدد الأجرة أو جزءاً منها خلال ثلاثين يوماً من تبليغه، جاز للمالك طلب الإخلاء، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. ثم تُرفع الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
هل يكفي إرسال الإشعار عبر واتساب أو البريد الإلكتروني؟
للأسباب الواردة في المادة (25) يشترط القانون التبليغ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل، ويطلب المركز الإشعار الموثق مع تقرير موظف التبليغ أو إيصال البريد المسجل. وتطبيقات المراسلة أو البريد الإلكتروني وحدها لا تطابق هاتين الوسيلتين، فلا ينبغي الاعتماد عليها.
ماذا يفعل المالك إذا بقي المستأجر بعد المهلة؟
يرفع المالك دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، إما للصلح والتسوية الودية أو أمام محكمة أول درجة، ويرفق بها الإشعار وإثبات التبليغ. ويُفصل في الإخلاء ويُنفَّذ عبر إجراءات المركز نفسه، فلا ينبغي للمالك استرداد الحيازة بمفرده قبل صدور الحكم، ويبقى إشعار الإخلاء الموثق وإثبات تبليغه أهم مستندات الدعوى.
هل يجوز للمالك إعادة التأجير بعد الإخلاء للاستخدام الشخصي؟
ليس فوراً. فإذا حكمت المحكمة للمالك باسترداد العقار لاستخدامه الشخصي، تمنع المادة (26) تأجيره لطرف ثالث قبل مرور سنتين للعقار السكني أو ثلاث سنوات لغير السكني من تاريخ استرداد الحيازة، ما لم تحدد المحكمة مدة أقصر، وإلا جاز للمستأجر طلب تعويض عادل.
الخلاصة
ينجح إشعار إخلاء المستأجر في دبي حين يستند السبب إلى المادة (25)، وتناسب المهلة ذلك السبب، ويُبلَّغ الإشعار عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. احتفظ بإثبات التبليغ، ثم ارفع الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية إذا لم يغادر المستأجر. وخطوتك التالية أن تطابق السبب والمهلة مع عقد الإيجار قبل إرسال الإشعار.
المصادر
- القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدِّل للقانون رقم (26) لسنة 2007، اللجنة العليا للتشريعات في دبي: المواد 2 و25 و26 و29.
- تسجيل دعوى أول درجة (إيجارية)، مركز فض المنازعات الإيجارية: المستندات والرسوم ومدة التسجيل.
- تسجيل دعوى صلح وتسوية ودية، مركز فض المنازعات الإيجارية: إجراءات الصلح واسترداد نصف الرسم.
فراس هو خبير في معاملات الكاتب العدل في دولة الإمارات. يكتب محتوى متخصص يهدف إلى شرحها الإجراءات وتبسيطها بأسلوب واضح وعملي، بما يساعد الأفراد ورواد الأعمال والشركات على فهم متطلبات معاملاتهم واتخاذ الخطوات الصحيحة بثقة. ويحرص من خلال مقالاته على الجمع بين الدقة، الفائدة التوعوية، والتركيز على الحلول السريعة والموثوقة.
